Für viele Immobilieneigentümer in Deutschland ist die Immobilienfreistellung eine attraktive Möglichkeit, das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen flexibel zu nutzen. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die wichtigsten Verfahren, Voraussetzungen, Vor- und Nachteile sowie Anbieter in Deutschland.
Methoden der Eigenkapital Freisetzung
1. Hypothekendarlehen (Immobilienkredit)
Die klassische Form der Eigenkapital Freisetzung ist die Aufnahme eines Hypothekendarlehens auf eine bereits teilweise oder vollständig abbezahlte Immobilie. Die Bank gewährt einen Kredit, der durch die Immobilie besichert wird. Die Darlehenshöhe richtet sich nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie und dem noch bestehenden Beleihungsauslauf.
2. Teilverkauf
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen prozentualen Anteil (z.B. 20 bis 50 Prozent) seiner Immobilie an einen spezialisierten Anbieter wie Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome oder Wertfaktor. Der Verkäufer erhält eine einmalige Auszahlung und behält das Wohnrecht. Für den verkauften Anteil zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt.
3. Umkehrhypothek (Reverse Mortgage)
Diese Variante, in Deutschland noch wenig verbreitet, ermöglicht es älteren Immobilienbesitzern, eine monatliche oder einmalige Auszahlung zu erhalten, die erst beim Auszug oder Tod zurückgezahlt werden muss. Anbieter wie Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bieten entsprechende Modelle an.
4. Verkauf mit Nießbrauchrecht
Der Eigentümer verkauft seine Immobilie vollständig, behält jedoch ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht (Nießbrauch). Die Auszahlung erfolgt in der Regel als Einmalbetrag oder als Rentenzahlung. Anbieter wie HausplusRente oder Deutsche Leibrenten sind in diesem Segment aktiv.
Voraussetzungen und Ablauf
Nachweis des Eigentums an der Immobilie
Aktueller Marktwert und Zustand der Immobilie
Bonitätsprüfung (bei Kreditaufnahme)
Alter und Lebenssituation des Eigentümers (bei Umkehrhypothek und Teilverkauf relevant)
Beratung durch unabhängige Experten empfohlen
Vor- und Nachteile der Eigenkapital Freisetzung
Vorteile
Zugang zu Liquidität ohne Verkauf
Eigentümer können den in ihrer Immobilie gebundenen Wert freisetzen, ohne verkaufen oder ausziehen zu müssen.
Flexible Mittelverwendung
Das freigesetzte Geld kann frei verwendet werden – für Renovierungen, Gesundheitsversorgung, Reisen, Schuldentilgung oder zur Aufbesserung des Ruhestandseinkommens.
Weiter in Ihrem Zuhause wohnen
Die meisten Kapitalfreisetzungsprogramme (wie z. B. lebenslange Hypotheken) ermöglichen es Ihnen, ein Leben lang in Ihrem Zuhause zu bleiben und so Ihren Lebensstil und Ihre Vertrautheit zu bewahren.
Nachteile
Hohe Kosten im Laufe der Zeit
Die Zinsen fallen über die Jahre an, und manche Pläne beinhalten Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen, die den Gesamtvorteil mindern.
Geringere Erbschaft
Da ein Teil des Wertes Ihrer Immobilie aufgebraucht ist, wird der den Erben verbleibende Betrag wahrscheinlich deutlich geringer ausfallen.
Langfristige vertragliche Verpflichtungen
Produkte zur Immobilienfreisetzung können komplex und schwer rückgängig zu machen sein und binden Sie oft lebenslang an Verträge mit bestimmten Bedingungen und Anbietern.
Vergleich der wichtigsten Modelle und Anbieter
Modell Typische Anbieter Auszahlung Monatliche Kosten Wohnrecht Geeignet für
Hypothekendarlehen Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse Bis zu 80 Prozent des Immobilienwerts Zinsen (ca. 3-5 Prozent p.a.) Ja Alle Altersgruppen
Teilverkauf Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome, Wertfaktor 20-50 Prozent des Immobilienwerts Nutzungsentgelt (ca. 3-5 Prozent p.a.) Ja Eigentümer ab ca. 55 Jahren
Umkehrhypothek Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG Einmalbetrag oder monatliche Rente Keine laufenden Zinsen, Rückzahlung bei Auszug/Tod Ja Eigentümer ab ca. 65 Jahren
Verkauf mit Nießbrauchrecht HausplusRente, Deutsche Leibrenten Einmalbetrag oder Rentenzahlung Keine Ja (lebenslang) Eigentümer ab ca. 70 Jahren
Wichtige Tipps zur Kapitalfreisetzung
Vergleichen Sie verschiedene Modelle und Anbieter sorgfältig
Evaluieren Sie verschiedene Optionen der Immobilienveräußerung (z. B. lebenslange Hypothek oder Immobilienrückkauf) und vergleichen Sie Zinssätze, Gebühren und Konditionen verschiedener Anbieter.
Berücksichtigen Sie langfristige Kosten und Auswirkungen auf das Vermögen
Verstehen Sie, wie sich Zinsakkumulation und Gebühren im Laufe der Zeit auf den verbleibenden Immobilienwert auswirken.
Unabhängige Beratung einholen
Konsultieren Sie neutrale Experten wie Verbraucherzentralen, Finanzberater oder Fachanwälte, um objektive, auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung zu erhalten.
Erbschafts- und Nachfolgeplanung berücksichtigen
Besprechen Sie mit Familienmitgliedern, wie sich die Immobilienveräußerung auf den Wert des an die Erben vererbten Vermögens auswirken kann.
Alternativen prüfen
Prüfen Sie vor einer Kaufentscheidung, ob herkömmliche Kredite, Modernisierungszuschüsse, staatliche Förderungen oder Bausparverträge Ihren finanziellen Bedarf mit geringeren langfristigen Folgen decken könnten.
Steuerliche und rechtliche Aspekte
Auszahlungen aus Hypothekendarlehen sind in der Regel steuerfrei
Beim Teilverkauf und Verkauf mit Nießbrauch können steuerliche Folgen entstehen, insbesondere im Hinblick auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer
Verträge sollten stets von einem Notar begleitet und rechtlich geprüft werden
Konsultieren Sie einen Steuerberater, um die Immobilienbewertung und mögliche Steuerpflichten zu klären